Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất【Luật Đất đai năm 2024】

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan. 2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. (Luật đất đai năm 2024) Trích dẫn của bạn thuộc Điều 27 Luật Đất đai 2024, quy định về Quyền giao dịch đất đai của người sử dụng đất, quy chế định đoạt tài sản chung và thủ tục công chứng, chứng thực. Nếu Điều 26 xác lập khung quyền chung mang tính nguyên tắc, thì Điều 27 chính là "trái tim" của các giao dịch thương mại, dân sự liên quan đến đất đai. Dưới đây là phân tích chi tiết 3 nội dung cốt lõi của điều khoản này: 1. Khai quát các quyền định đoạt & giao dịch đất đai (Khoản 1) Khoản 1 ghi nhận hệ thống 8 quyền giao dịch cơ bản của người sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Nguyên tắc áp dụng: Các quyền này vừa phải tuân thủ Luật Đất đai 2024, vừa chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành liên quan (như Bộ luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Nhà ở...). 2. Quy chế pháp lý đối với "Nhóm người sử dụng đất" (Khoản 2) Đây là quy định giải quyết triệt để các vướng mắc thực tiễn về đồng sở hữu/đồng sử dụng đất (như đất hộ gia đình, đất thừa kế chung, đất vợ chồng hoặc nhiều cá nhân/tổ chức góp tiền mua chung). A. Xác định địa vị pháp lý theo thành phần nhóm (Điểm a) Nếu nhóm gồm hộ gia đình, cá nhân: Áp dụng quy chế quyền/nghĩa vụ của cá nhân. Nếu nhóm có ít nhất 01 thành viên là tổ chức kinh tế: Áp dụng quy chế chặt chẽ hơn của tổ chức kinh tế (liên quan đến hình thức trả tiền thuê đất, mục đích sử dụng...). B. Cơ chế định đoạt tài sản chung (Điểm b) Luật chia thành 2 trường hợp rõ ràng: Trường hợp 1: Phân chia được theo phần (Quyền sử dụng đất xác định rõ tỷ lệ/phần diện tích) Muốn tự do định đoạt phần của mình (bán, thế chấp...), cá nhân phải làm thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa để cấp Giấy chứng nhận riêng. Trường hợp 2: Không phân chia được theo phần (Khối tài sản chung hợp nhất) Tất cả các thành viên phải cùng ký tên trong các văn bản giao dịch hoặc ủy quyền bằng văn bản cho một người đại diện thực hiện. 3. Quy định về Công chứng, Chứng thực hợp đồng/văn bản (Khoản 3) Khoản 3 phân loại rõ ràng giữa giao dịch bắt buộc và giao dịch tự nguyện công chứng/chứng thực, giúp giảm bớt thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Loại giao dịch Yêu cầu Công chứng / Chứng thực Ý nghĩa pháp lý Bắt buộc • Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ (giữa cá nhân, hộ gia đình). • Văn bản thừa kế QSDĐ (theo Luật Dân sự). Đảm bảo tính pháp lý cao nhất, hạn chế tranh chấp tài sản lớn. Tự nguyện (Làm theo yêu cầu của các bên) • Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. • Chuyển đổi đất nông nghiệp. • Các giao dịch (chuyển nhượng, góp vốn...) mà một bên là tổ chức kinh doanh BĐS. • Tạo sự linh hoạt cho doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp. • Rút ngắn thời gian và chi phí giao dịch thương mại. Tóm tắt giá trị pháp lý nổi bật 1.     Phân định rõ vai trò chủ thể: Đưa ra giải pháp rõ ràng cho đất đồng sở hữu, tránh tình trạng 1 thành viên "ngâm" hồ sơ làm ảnh hưởng quyền lợi của các thành viên khác. 2.     Minh bạch giao dịch: Việc bắt buộc công chứng các giao dịch chuyển nhượng/thế chấp giúp Nhà nước kiểm soát tính pháp lý và ngăn ngừa rủi ro cho các bên tham gia thị trường bất động sản. Luật Gia Vlog - Kiettan Nguyen- tổng hợp & biên soạn TÀI LIỆU THAM KHẢO : (đang cập nhật) VĂN BẢN LIÊN QUAN : (đang cập nhật)