Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất【Luật Đất đai năm 2024】

Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; d) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; đ) Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; e) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; g) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự; i) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; k) Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; l) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; m) Tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất; n) Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; o) Tổ chức trong nước là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức của tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi. 2. Tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 của Luật này. 3. Đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định. (Luật đất đai năm 2024) Trích dẫn của bạn thuộc Điều 28 Luật Đất đai 2024, quy định về Nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của từng nhóm chủ thể). Nếu Điều 26 xác lập hệ thống quyền chung, Điều 27 quy định về quyền giao dịch/định đoạt và Điều 29 điều chỉnh quan hệ liền kề, thì Điều 28 đóng vai trò là màng lọc pháp lý quy định ai được phép nhận quyền sử dụng đất và nhận qua hình thức nào. Dưới đây là phân tích chi tiết các điểm then chốt của Điều 28: 1. Hệ thống hóa các hình thức nhận quyền sử dụng đất (Khoản 1) Khoản 1 phân loại rất cụ thể phương thức tiếp cận đất đai tương ứng với từng nhóm chủ thể: A. Nhóm chủ thể trong nước (Cá nhân, Tổ chức kinh tế, Cộng đồng dân cư) Cá nhân: Được nhận qua hầu hết các hình thức (chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất...). Đặc biệt, cá nhân được nhận chuyển đổi đất nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37. Tổ chức kinh tế: Được nhận chuyển nhượng, thuê đất, giao đất (để làm dự án nhà ở), nhận góp vốn bằng QSDĐ hoặc nhận tài sản khi chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp (điểm o). B. Nhóm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) Đây là một trong những điểm mới nổi bật và mở rộng nhất của Luật Đất đai 2024 nhằm thu hút nguồn lực kiều hối và đầu tư: Chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền: Mua, thuê mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở; nhận QSDĐ ở trong dự án phát triển nhà ở (điểm h). Nhận thừa kế QSDĐ ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở. Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở từ người thuộc hàng thừa kế. Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c). C. Nhóm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) Được nhận góp vốn bằng QSDĐ; nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; nhận chuyển nhượng đất trong KCN, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; được Nhà nước giao đất/cho thuê đất để thực hiện dự án. D. Căn cứ tiếp cận đất đai thông qua thủ tục tư pháp và hành chính (Điểm m, n) Luật ghi nhận rõ hiệu lực của các văn bản/quyết định pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất: Biên bản hòa giải thành tại UBND cấp có thẩm quyền. Bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án, phán quyết của Trọng tài thương mại. Văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ, văn bản chia tách đất đồng sở hữu. Thỏa thuận xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp. 2. Nguyên tắc "Không phụ thuộc vào nơi cư trú/trụ sở" (Khoản 2) Nội dung: Cá nhân hay tổ chức có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ ở bất kỳ địa phương nào trên toàn quốc mà không bị hạn chế bởi nơi đăng ký thường trú hay nơi đặt trụ sở chính. Ngoại lệ (bị giới hạn): Phải tuân thủ điều kiện đặc thù tại Khoản 8 Điều 45 (giới hạn nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng...) và Điều 48 (các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ). 3. Quản lý chặt chẽ khu vực nhạy cảm về an ninh - quốc phòng (Khoản 3) Đối với các "khu vực hạn chế tiếp cận đất đai" (như khu vực biên giới, hải đảo, ven biển, địa bàn chiến lược về quốc phòng, an ninh), việc nhận QSDĐ của các chủ thể (đặc biệt là yếu tố nước ngoài hoặc doanh nghiệp FDI) phải tuân thủ nghiêm ngặt trình tự, thủ tục riêng do Chính phủ quy định nhằm bảo vệ an ninh quốc gia. Luật Gia Vlog - Kiettan Nguyen- tổng hợp & biên soạn TÀI LIỆU THAM KHẢO : (đang cập nhật) VĂN BẢN LIÊN QUAN : (đang cập nhật)