Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm【Luật Đất đai năm 2024】

Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm 1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra. 2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này; b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. 3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này. 4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. (Luật đất đai năm 2024) Đây là Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và bán tài sản gắn liền với đất kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm. Để dễ theo dõi, có thể tách quy định này thành 2 nhóm trường hợp chính và các điểm mới quan trọng về mặt pháp lý: 1. Phân biệt 2 hình thức bán tại Khoản 1 và Khoản 2 Luật Đất đai 2024 phân định rất rõ ràng giữa việc bán riêng tài sản và bán tài sản kèm quyền thuê: Trường hợp 1: Bán tài sản gắn liền với đất (Khoản 1) Điều kiện: 1.     Tài sản tạo lập hợp pháp và đã đăng ký quyền sở hữu. 2.     Đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư (trừ trường hợp bán theo bản án, quyết định thi hành án, kết luận thanh tra/kiểm tra). Bản chất: Người bán chỉ bán công trình/kiến trúc trên đất. Người mua sau đó sẽ làm thủ tục thuê đất trực tiếp với Nhà nước. Trường hợp 2: Bán tài sản gắn liền với đất KÈM QUYỀN THUỀ trong hợp đồng thuê (Khoản 2) Điều kiện: Phải đáp ứng toàn bộ điều kiện tại Khoản 1 + Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Bản chất: Đây là điểm phát triển quan trọng. Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm được xem là một quyền tài sản có giá trị thương mại, cho phép người sử dụng đất thế chấp, chuyển nhượng (bán) khi họ đã bỏ chi phí giải phóng mặt bằng ra ứng trước. 2. Các quy định hệ quả và trường hợp đặc thù (Khoản 3, 4, 5) Quyền lợi của người mua (Khoản 3): Người mua được kế thừa thời hạn sử dụng đất còn lại, tiếp tục khấu trừ số tiền bồi thường/giải phóng mặt bằng mà bên bán chưa khấu trừ hết, và phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Cho phép tách thửa khi bán một phần công trình (Khoản 4): Nếu tài sản bán là công trình xây dựng độc lập trên một phần diện tích đất và đáp ứng đủ điều kiện tách thửa của địa phương, thì cơ quan nhà nước sẽ cho phép tách thửa để cấp Giấy chứng nhận riêng cho người mua. Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng (Khoản 5): Việc bán tài sản trong các dự án hạ tầng (như KCN, cụm công nghiệp) phải tuân thủ cả điều kiện chung về giao dịch QSDĐ (Điều 45 Luật Đất đai 2024) lẫn các điều kiện chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản. 3. Ý nghĩa thực tiễn & Điểm mới so với Luật Đất đai 2013 1.     Khắc phục tình trạng "bán lúa non" và dự án treo: Việc bắt buộc phải "hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư" ngăn chặn tình trạng nhà đầu tư xí xống đất, mới đào móng hoặc chưa hoàn thiện công trình đã đem bán tài sản để trục lợi. 2.     Luật hóa tài sản hóa "quyền thuê": Tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp rút vốn hoặc chuyển nhượng dự án thuê đất trả tiền hằng năm một cách minh bạch, công nhận giá trị vốn hóa của chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã ứng trước. Bạn muốn đi sâu phân tích khía cạnh nào của Điều 46 (ví dụ: điều kiện "hoàn thành xây dựng" trong thực tiễn vướng mắc ra sao, so sánh quyền của hình thức thuê đất trả tiền hằng năm vs. trả tiền một lần, hay mối liên hệ với Luật Kinh doanh BĐS)? Luật Gia Vlog - Kiettan Nguyen- tổng hợp & biên soạn TÀI LIỆU THAM KHẢO : (đang cập nhật) VĂN BẢN LIÊN QUAN : (đang cập nhật)